El Presupuesto liberal en bienes raíces podría aumentar el precio de las casas más baratas

Canadá Noticias Top News Mar 23, 2019 at 1:10 am
El ministro de finanzas, Bill Morneau, estuvo ayer en Toronto para hablar sobre el nuevo presupuesto de su gobierno.

El ministro de finanzas, Bill Morneau, estuvo ayer en Toronto para hablar sobre el nuevo presupuesto de su gobierno.

OTTAWA.- Las drogas que uno toma para resolver un problema a menudo causan otros. Lo mismo se aplica a la política del gobierno y hay pocos lugares en los que es más obvio que en la vivienda.

Al igual que con la medicación, el truco para los médicos y los responsables políticos es tratar de averiguar si los beneficios generales superan los efectos secundarios negativos.

Y al igual que con la investigación reciente sobre aspirina de baja dosis, hasta el año pasado, cuando el consejo cambió, se recomendó ampliamente como un medicamento maravilloso para prevenir un ataque cardíaco y un derrame cerebral. El hecho es que el beneficio neto de cualquier nueva política rara vez se conoce. Por cierto hasta que se pruebe y los resultados sean cuidadosamente examinados.

 Dinero gratis

A primera vista, el Incentivo para Compradores de Vivienda por Primera Vez suena atractivo para quienes califican. Algunos de los detalles esenciales aún no se han revelado, pero lo que sí sabemos es que los grupos de vivienda social, incluidas las Opciones para Hogares sin fines de lucro con sede en Toronto, que han usado esquemas similares dicen que funciona.

La nueva política está pensada como un incentivo de medios comprobados para ayudar a las personas a obtener un primer paso en la escala de la propiedad, permitiendo a “los compradores de vivienda por primera vez la posibilidad de reducir su costo de préstamo compartiendo el costo de comprar una casa con CMHC”, dice el documento presupuestario del gobierno. “No se requieren pagos en curso”.

En otras palabras, el gobierno le dará una recarga de hasta el 10 por ciento del valor de su hogar. Eventualmente tiene que devolverlo, pero no los intereses. Efectivamente ese interés que usted ahorra es dinero gratis.

Pero las consecuencias no intencionales son comunes en las políticas públicas, según Stephen McBride, Presidente de Investigación en Política Pública y Globalización de Canadá, con la Universidad de McMaster. Los rescates gubernamentales en 2008 salvaron a los bancos, por ejemplo, pero pueden haber convencido a todos que los bancos también serán rescatados la próxima vez, dice, haciendo que los inversores sean menos cautelosos.

Para la vivienda canadiense, la cadena más obvia de consecuencias no intencionadas de ese período fue el movimiento del banco central de los Estados Unidos para reducir las tasas de interés, en parte para rescatar un mercado inmobiliario en crisis, pero también para estimular una economía post-crash con préstamos baratos.

Aquí en Canadá, donde los precios de las casas nunca se derrumbaron, el Banco de Canadá se vio obligado a seguir a la Reserva Federal en el recorte de tasas. Si bien ofrecía a las empresas inversiones en efectivo a bajo precio, enviaba los precios de las viviendas canadienses a la estratosfera, convirtiéndolas en un objetivo de inversión, incluso para compradores extranjeros que solo agravaban el problema. Y dejó a muchos canadienses sumidos en la deuda.

 Fugas en el mercado interno más amplio

Este último movimiento de política ofrecido en el presupuesto es efectivamente un parche para corregir esa consecuencia anterior, no deseada.

Al limitar el tamaño total del valor hipotecado de las casas elegibles y restringir el programa a las familias que ganan menos de $120,000 al año, el gobierno está tratando de no repetir el error. Pero como señala McBride, interferir incluso en el extremo inferior puede hacer que el estímulo se filtre hacia el mercado de la vivienda en general.

“Estas medidas para hacer que las primeras viviendas sean más asequibles podrían tener el efecto de permitir que los ocupantes de esas casas suban, … por lo tanto, los aumentos de precios suben la escala”, dijo McBride. “Quién sabe si eso sucederá, pero es una posible consecuencia y sería involuntario”.

Los especialistas en bienes raíces en Toronto y Vancouver han dicho que el nuevo incentivo tendrá poco efecto en los jóvenes que intentan ingresar a esos mercados, donde incluso la mayoría de los condominios en áreas centrales deseables estarán fuera del alcance de los límites del incentivo.

En otros lugares, incluyendo Hamilton, donde la demanda ya es fuerte a precios más bajos, es muy posible que se vea un aumento en el precio de las casas por debajo del rango de $400,000 a $500,000 una vez que las personas comiencen a aprovechar el plan. En la mayoría de los casos económicos, una ventaja inesperada de este tipo se comparte en última instancia entre el vendedor y el comprador en alguna proporción.

En lugares donde no hay escasez de viviendas, la ventaja para los vendedores probablemente será más débil.

Dicho esto, un simple análisis de mercado sugeriría que la inyección de más de mil millones de dólares en nuevos gastos en un área estrecha del mercado llevará a un pequeño aumento relativo en la demanda y empujará los precios por encima de lo que hubiera sido de otra manera.

“Dado que dichos programas mejoran la demanda y, por lo tanto, se apoyan un poco en la disminución de los precios de la vivienda, el verdadero trabajo para abordar la asequibilidad tiene que venir del lado de la oferta”, dijo el economista jefe de CIBC, Avery Shenfeld, en su análisis de presupuesto.

En los mercados de vivienda más ajustados, el plan federal también debería ayudar a estimular el suministro.

Si bien los nuevos compradores solo obtienen un préstamo sin intereses con un valor del cinco por ciento en las casas de reventa, obtienen un 10 por ciento en nuevas propiedades, lo que ofrece a los desarrolladores de bienes raíces una ventaja en el mercado y presumiblemente alienta a los constructores a mantener el suministro.

Como lo indica Shenfeld y muchos otros han dicho, una de las mejores cosas para los nuevos compradores sería una disminución general en los precios de las viviendas en Canadá a niveles en los que los jóvenes podrían pagar una vivienda digna sin endeudarse.

A partir de febrero, el precio promedio de una vivienda bajó más del cinco por ciento, aunque eso difiere regionalmente y por tipo de propiedad. Si el declive continúa, incluso con el nuevo incentivo, los que pueden ser más sabios pueden esperar.