El mercado de alquiler empeora sin precedentes en Canadá y no hay alivio a la vista

El mercado de alquiler empeora sin precedentes en Canadá y no hay alivio a la vista

– El alquiler promedio en octubre en Canadá fue de $1,976, según Rentals.ca

Si bien el impacto dramático de las tasas de préstamo más altas en el mercado inmobiliario ha sido bien documentado, lo que está sucediendo en el mercado de alquiler no ha recibido tanta atención.

Porque, como puede atestiguar cualquier persona que haya firmado un contrato de arrendamiento, o que haya intentado hacerlo, últimamente, el alquiler está aumentando en todo Canadá a un ritmo sin precedentes.

Según los datos del sitio web de alojamiento de alquiler Rentals.ca, el alquiler promedio en octubre en Canadá fue de $ 1,976. Eso es un aumento del 11,9 por ciento, muy por encima de la tasa de inflación de Canadá del 6,9 por ciento.

Los aumentos ni siquiera son en todo el país, ya que el Atlántico canadiense ha visto aumentar los alquileres a un ritmo vertiginoso del 32,2 por ciento en el último año. Ontario, BC y Alberta han experimentado aumentos del 17,7 %, 15,1 % y 13,2 % respectivamente.

Otras regiones vieron aumentos ligeramente por debajo del promedio nacional, pero en casi todos los mercados del país, los inquilinos enfrentan un gran aumento en el costo de mantener un techo sobre sus cabezas.

La calgariana Kellie Knight lo sabe muy bien. Ella alquila una unidad de dos habitaciones en la ciudad por $2,200. Eso es un aumento de alrededor de $500 en comparación con lo que pagó por una unidad comparable justo antes de la pandemia. Y ya es bastante malo que su alquiler ahora consuma aproximadamente la mitad de sus ingresos mensuales, mucho más de lo que los expertos financieros dicen que es aconsejable.

“Me sorprendió cuánto habían subido los precios y rápidamente tuve que reorganizar mi presupuesto para que el alquiler de hoy funcionara”. “Cuando se gasta más de la mitad del salario mensual en alquiler, no se está ahorrando nada para el pago inicial”.

Sin embargo, estaba feliz de firmar un contrato de arrendamiento de dos años recientemente para asegurar ese precio, porque le dio un respiro de la incertidumbre que habría enfrentado si tuviera que mudarse.

“Me mudé aquí desde Los Ángeles, y si me hubieras dicho en ese momento que pagaría los precios de alquiler de Los Ángeles en Calgary, habría pensado que estabas delirando”, dijo.

Desequilibrio de oferta y demanda
Normalmente, una desaceleración del mercado inmobiliario puede ser una buena noticia para los inquilinos, ya que los propietarios pueden estar más ansiosos por encontrar buenos inquilinos. Pero eso no está sucediendo en este momento por una razón con la que los canadienses se han familiarizado mucho con la pandemia: la oferta y la demanda.

“Las tasas de interés en realidad están trabajando para elevar la inflación de los alquileres porque muchas personas no están comprando, por lo que están alquilando más”, dijo el economista de CIBC Benjamin Tal.

Las personas a las que normalmente les encantaría ser propietarias se encuentran fuera del mercado debido a las tasas de préstamo más altas, lo que les hace ingresar o permanecer en el mercado de alquiler.

Cuando aumenta la demanda, a menudo se encuentra con un aumento correspondiente en la oferta, pero eso no está sucediendo en este momento porque los constructores y los propietarios temen el riesgo.

“Los constructores están cancelando proyectos debido al costo de la construcción”, dijo Tal. “Los inversores, debido a las tasas de interés más altas, ya no están invirtiendo en bienes raíces”.

Tal dice que antes de la reciente desaceleración inmobiliaria, aproximadamente la mitad de las nuevas unidades de condominio en Toronto eran propiedad de inversionistas. La mayoría de ellos estaban alquilados, pero el aumento repentino en las tasas hipotecarias de esas unidades ahora las hace no rentables, por lo que esos inversionistas las están vendiendo, a menudo a personas que planean vivir en ellas.

“Las tasas de interés más altas reducen el incentivo para invertir en bienes raíces, especialmente en el espacio de condominios”, dijo. “Entonces, si no tiene esas unidades, ese es otro factor que aumenta el costo de alquilar lo que queda”.

Ante costos hipotecarios más altos y precios más bajos, los inversionistas tienen básicamente dos opciones: vender y sacar la unidad del mercado, o aumentar la renta. Y ninguna de las opciones es una buena noticia para los inquilinos.

Los propietarios no están motivados para mantener el stock de alquiler
Charlene Irwin es una propietaria en el escenario exacto que describió Tal.

Es dueña de una unidad de condominio en el suburbio de Thornhill, justo al norte de Toronto, que ha estado alquilando para pagar las cuentas. Pero su hipoteca expirará en diciembre y, según las nuevas tasas, es probable que sus pagos se dupliquen, y eso ni siquiera tiene en cuenta cosas como las tarifas de condominio y otros costos secundarios.

“Incluso, si alquilé la unidad por $ 3,000 al mes, que parece ser la tarifa actual, no hay ganancias”.

Además si logró cubrir los gastos en papel, Irwin dijo que no vale la pena correr el riesgo de que un inquilino la deje en colgada y no pague el alquiler hasta por un año mientras pasa por el proceso de desalojo.

Tenía la esperanza de vender su unidad antes de que la nueva tasa hipotecaria entre en vigor el próximo mes, pero hasta ahora no ha podido encontrar un comprador al precio que pide.

“Cuando se habla de una situación como la mía, en la que no habrá ningún margen de beneficio, ¿cuál es la motivación para mantener el stock de alquiler en Ontario?”

Impacto del control de alquileres
La rápida escalada de los alquileres está ocurriendo en casi todas partes del país.

Hannah McDonald, estudiante de la Universidad de Dalhousie en Halifax, comparte una casa con otros cuatro compañeros de cuarto. Actualmente pagan $2,700 al mes, pero el propietario les informó recientemente que planea aumentar el alquiler en un 22 por ciento a $3,300, cuando expire su contrato de arrendamiento en mayo.

“Básicamente nos quedamos luchando en este momento porque simplemente no está dentro de nuestro presupuesto como estudiantes de tiempo completo”, dijo a CBC News. Ella dice que tienen dos meses para decidir si entregan su aviso y se mudan, pero sus investigaciones preliminares sobre las alternativas sugieren que hay muy poco disponible.

“Hay como cero vacantes ahora, porque todo se está arrebatando muy rápido y la gente está esencialmente desesperada en este momento”, dijo.

“Estamos como atrapados entre la espada y la pared en este momento”.

Halifax tiene una forma de control de alquileres que limita los aumentos al dos por ciento anual en la mayoría de los casos, pero McDonald no está segura de si su situación califica.

Un portavoz del gobierno provincial dijo que, si bien desconocen su caso específico, en general, cualquier persona con un contrato de arrendamiento a plazo fijo, como McDonald y sus compañeros de cuarto, estaría cubierta por el tope.

“El tope de alquiler se aplica a los inquilinos que tienen un contrato de arrendamiento residencial… y están firmando un contrato de arrendamiento por un plazo fijo adicional en la misma unidad de alquiler”, dijo el gobierno.

Los inquilinos a menudo claman por controles de alquiler, y si bien puede ayudar a nivel individual, Tal dice que los topes en el alquiler en realidad empeoran el panorama general del alquiler porque reducen el incentivo para construir más unidades.

Los defensores de los derechos de los inquilinos argumentan que el control de alquileres es más necesario que nunca, debido al espectro de la alta inflación. Incluso en lugares donde existe, hay lagunas. En Ontario, por ejemplo, lo máximo que se le permite a un arrendador aumentar el alquiler sin un permiso especial de la Junta de Arrendadores e Inquilinos es del 2,5 por ciento para 2023.

Pero eso solo se aplica a las unidades que ya estaban ocupadas, mientras que las unidades desocupadas se pueden alquilar a la tarifa que deseen. “Durante los últimos cinco años, hemos visto que los apartamentos en nuestro edificio duplicaron el alquiler con mejoras mínimas”, dice la defensora de los derechos de los inquilinos de Toronto, Shelly Dunphy. “Vemos apartamentos vacíos durante meses porque las familias simplemente no pueden pagar”.

Tal dice que las leyes de control de alquileres pueden tener algún sentido en edificios más antiguos o con inquilinos existentes, pero argumenta que un tope general en los aumentos de alquileres empeoraría el problema. “Necesitamos más suministro, no menos suministro, y el control de alquileres puede lograr lo contrario”.

Al implementar topes estrictos en los aumentos de alquiler, dijo Tal, “usted protege a los inquilinos actuales a expensas de los futuros inquilinos”.

Dados los plazos de entrega en la construcción de nuevos proyectos y la burocracia involucrada en comenzar con ellos, Tal dice que no ve que la situación se resuelva por sí sola en el corto plazo.

Es necesario un cambio de mentalidad en torno al alquiler
Pero más allá de los problemas logísticos muy reales que enfrenta el mercado de alquiler de Canadá, el mayor de todos bien puede ser psicológico.

“Tenemos que crear una situación en la que, si tienes 35 años, estás casado, tienes dos hijos y estás alquilando, no te pasa nada”, dijo Tal. “Esa es la mentalidad que deberíamos desarrollar en este país, tal como es en lugares como Manhattan, Berlín, Londres”.

El gobierno federal anunció recientemente nuevos y agresivos objetivos de inmigración que pronto podrían hacer que hasta medio millón de nuevos trabajadores calificados lleguen a Canadá cada año, un desarrollo que, según Tal, podría ser una bendición para la economía de Canadá.

Pero a menos que se arreglen los problemas con el mercado inmobiliario, Tal será en vano.

“Damos por hecho que los inmigrantes llegarán, pero si no pueden permitirse vivir en Toronto, Vancouver y muchas otras ciudades, porque los alquileres están subiendo y el precio de las casas subiendo, no vendrán”, dijo.

“Nos enfrentamos a una crisis de asequibilidad [y el alquiler] debe ser parte de la solución”.