Elaboradas estafas dejan a adultos mayores con hipotecas de alto interés que muchos no pueden afrontar

Elaboradas estafas dejan a adultos mayores con hipotecas de alto interés que muchos no pueden afrontar

– Mientras los delincuentes se llenan los bolsillos, algunas personas mayores están luchando contra las ejecuciones hipotecarias en los tribunales, mientras que otro tuvo que abandonar su casa.

Adultos mayores están corriendo el riesgo de perder sus hogares en un esquema que involucra contratos de alquiler de equipos de puerta en puerta, renovaciones cuestionables e hipotecas por valor de cientos de miles de dólares que muchos no sabían que tenían y no pueden pagar, según descubrió una investigación de Marketplace de la CBC.

Los abogados familiarizados con la situación dicen que potencialmente hay cientos de víctimas en todo Ontario, en lo que uno llamó una “estafa elaborada”.

“Estos propietarios corren el riesgo de quedarse sin hogar y de perder los ahorros de toda su vida y el valor total de sus hogares”, dijo Graham Webb, director ejecutivo del Advocacy Centre for the Elderly (ACE), una clínica de asistencia legal para personas de bajos ingresos. personas mayores en Ontario.

“No creo que pase una semana en la que no recibamos llamadas sobre uno de estos asuntos”.

Cada situación es única, pero muchas parecen seguir un patrón general en el que los propietarios de viviendas, por lo general personas mayores, que anteriormente han sido engañados con varios contratos de alquiler de equipos de calefacción (HVAC) puerta a puerta, han sido abordados nuevamente en sus hogares por personas que dicen que pueden ayudar al propietario a consolidar su deuda.

En muchos casos, se les dice a los propietarios que son elegibles para recibir un reembolso de dinero si compran más equipos o hacen renovaciones en sus hogares. En realidad, su casa se usa como garantía y los engañan para que firmen papeles de hipoteca que muchos dicen que no entendieron.

Los fondos de la hipoteca se depositan en las cuentas bancarias de los propietarios, luego las mismas personas que van de puerta en puerta supuestamente regresan y le piden al propietario que escriba cheques o transferencias de dinero por esos fondos, diciéndoles que es para cubrir el costo de las renovaciones de la propiedad.

Las hipotecas suelen tener un plazo de un año con un interés del 25 por ciento y los pagos mensuales se pagan por adelantado, lo que significa que en muchos casos el propietario no sabe que tiene una hipoteca hasta que vence un año después.

No está claro quién es el responsable final de orquestar el plan en toda la provincia o si hay varias partes involucradas. La Policía Provincial de Ontario (OPP), a través de su Oficina de Fraudes Graves (SFO) y en colaboración con otras agencias policiales, dice que está investigando un esquema que suena similar, pero por el momento no identificarán a las empresas o personas bajo investigación.

En enero, la SFO envió una declaración al programa de televisión Marketplace, afirmando que el esquema es “complejo y multijurisdiccional, e involucra múltiples quejas individuales en toda la provincia”.

Varias compañías de préstamos han sido nombradas en juicios en todo Ontario con acusaciones similares. Si bien no participó en todos los mercados hipotecarios revisados, un prestamista apareció constantemente en la investigación: Canada’s Choice Investments (CCI).

Marketplace encontró 40 hipotecas de CCI que oscilan entre $100,000 y $550,000, cada una con un 25 por ciento de interés, registradas en propiedades en Ontario. En algunos casos, esos préstamos hipotecarios se dividen con otros prestamistas privados, mientras que otras veces son propiedad exclusiva de CCI.

De esas 40 hipotecas, los productores del programa Marketplace rastrearon a más de la mitad de los propietarios de viviendas, sus familiares o las demandas presentadas en su nombre. Todos dijeron que ellos o sus familiares no habían buscado activamente una hipoteca, y aunque no saben quién orquestó el ardid, muchos creen que CCI está involucrada.

Todo comienza con un golpe en la puerta.

Karl Hoffmann es uno de esos propietarios. A fines de 2022, recibió una carta de ejecución hipotecaria que decía que tenía dos semanas para dejar su hogar de más de 50 años en Bowmanville, Ontario.

“Tuvimos mucha tensión… Básicamente tuve que dejar mi vida y mudarme a su casa para asegurarme de que alguien no viniera y se llevara su casa”, dijo Melissa Irons, la nuera de Hoffmann.

Hoffmann sufrió un aneurisma cerebral hace casi 40 años y le cuesta tomar decisiones, lo que ayudó a los delincuentes para aprovecharse de su situación.

La difunta esposa, Sylvia, lo cuidó hasta su muerte en 2020.

“Karl es un hombre muy sencillo”, dijo Irons del hombre de 79 años. “Simplemente se sienta en casa, ve la televisión… con lo que está bastante contento”.

Hoffmann dice que no se dio cuenta de que tenía una nueva hipoteca. Muchos de los pasos que llevaron a ese aviso de ejecución hipotecaria siguen siendo un misterio para su familia, pero los documentos judiciales y los registros de propiedad llenan algunos vacíos.

A partir de aproximadamente 2017, los registros muestran que Hoffmann y su esposa firmaron varios contratos de alquiler puerta a puerta para equipos domésticos, incluidas válvulas de plomería, un termostato digital, ablandadores de agua y cámaras exteriores que su familia dice que nunca supo cómo usar. Irons dice que Hoffmann tampoco necesitaba ni buscó activamente estos artículos.

En Ontario, cuando el equipo de alquiler se adjunta a una casa, la empresa asociada puede colocar un aviso de interés de seguridad (NOSI) o gravamen contra el título de esa propiedad como una forma de garantía de que se pagará el contrato. Estos gravámenes permanecen adheridos a la propiedad hasta que finalicen los contratos o se paguen.

Los registros de propiedad muestran que varias compañías diferentes registraron 11 gravámenes sobre la propiedad de Hoffmann desde 2017 hasta julio de 2021 por un valor total de $103,478.66. Uno de esos gravámenes fue por “actualizaciones de válvulas de plomería y equipo de protección contra sobretensiones en el hogar” por un valor de $34,699.

Hipotecas de alto interés
Sin el conocimiento de Irons y su familia, los registros muestran que se registró una hipoteca de un año sobre la propiedad de Hoffmann por $130,000 con un usurero interés del 25 por ciento cuatro días después de que se colocó el gravamen sobre la válvula de plomería y el equipo protector contra sobretensiones en la casa de Hoffmann.

“La tasa de interés es astronómica. Nunca habíamos visto una tasa de interés tan alta”, dijo Greg Weedon, un abogado contratado por la familia para luchar contra la ejecución hipotecaria.

Agregó que las personas detrás del esquema básicamente están agrupando gravámenes en una hipoteca de alto interés.

“Las mismas personas luego aparecen y dicen: ‘Podemos ayudarlo a consolidar su deuda y podemos ayudarlo a reducir estos pagos mensuales a un solo pago y podrá salir de esta deuda a través de una hipoteca'”. ” dijo.

Prestamistas privados supuestamente involucrados en el esquema

El único director de la compañía que aplicó el derecho de retención sobre la válvula de plomería y el equipo protector contra sobretensiones, Choice Capital de Canadá (CCC), es Anas Ayyoub.

También dirige CCI, la compañía de hipotecas detrás no solo de la hipoteca de $130,000 de Hoffmann, sino también de otras 40 hipotecas para las que Marketplace encontró registros con un interés del 25 por ciento.

Se asignaron alrededor de $40,000 de la hipoteca de Hoffmann para pagar ese gravamen.

“Da la apariencia de que los partidos de la CCC están orquestando un tipo de esquema”, dijo Weedon.

En un comunicado enviado por correo electrónico por su abogado, CCI dijo que es “un negocio honesto y opera con integridad y en cumplimiento de todas las leyes y reglamentos aplicables”.

El gravamen de CCC todavía estaba sujeto a la propiedad de Hoffmann hasta que Marketplace intervino y cuestionó a CCI al respecto a principios de este mes. La compañía se vio obligada a responder por correo electrónico diciendo que fue un “descuido” y envió pruebas de que sus abogados habían retirado el gravamen de la propiedad de Hoffmann.

El dinero de la hipoteca entra y sale

Después de los pagos, incluidos los honorarios de abogados y de corretaje, y el gravamen de la CCC, los documentos muestran que Hoffmann recibió $37,944.23 de la hipoteca.

Luego, dos días después de que esos fondos fueran transferidos a su cuenta, los registros muestran que el anciano emitió un cheque por casi la misma cantidad de dinero a otra compañía que la familia alega en su demanda que está relacionada con el esquema de estafas.

Al final, después de pagar los honorarios y las deudas, Hoffman solo recibió alrededor de $350 de la hipoteca de $130,000, alega Weedon.

Sin que Hoffmann o su familia lo supieran, su hipoteca de un año finalmente se vendió a otro prestamista privado, que es la compañía que envió el aviso de ejecución hipotecaria después de que venció la hipoteca y no se realizaron los pagos.

No el único engsñado

Irons y su familia no están solos. Otras personas mayores atrapadas en el esquema incluyen a Danila Lim, una mujer legalmente ciega de 88 años que, junto con su hijo, un oficial retirado de las Fuerzas Armadas de Canadá con trastorno de estrés postraumático, terminó con una hipoteca de $500,000 que no querían ni sabían que ella tenía. tenía. Lim, junto con su familia, ahora está demandando a muchas de las presuntas partes involucradas en la transacción hipotecaria.

Marlene Hamilton, una viuda de 69 años cuya familia dice que no sabe leer ni escribir, terminó con una hipoteca de $150,000 y finalmente perdió su casa en Port Hope, Ontario, donde había vivido durante más de 40 años.

“Los dos estábamos llorando”, dijo la hija de Hamilton, Lisa Amos, al recordar el día que salieron por última vez de la casa de su madre. “Fue difícil. Realmente difícil”.

En múltiples escritos de defensa, CCI dijo que las hipotecas se firmaron voluntariamente. En una declaración a CBC, dijo que un bufete de abogados que utilizó le informó a la empresa que sus préstamos eran “lícitos y que cumplían con la ley aplicable”.

La compañía le ha dado la vuelta al asunto y dice que puede ser víctima de un grupo concertado de personas mayores que se niegan a pagar sus préstamos y que está cooperando con las fuerzas del orden público en sus investigaciones.

CCI dice que se basa en las certificaciones legales que recibió de los abogados de los prestatarios que afirman que los prestatarios entendieron que estaban pidiendo dinero prestado y en qué condiciones. También dijo que no solicita préstamos a los prestatarios y que los clientes fueron referidos por corredores hipotecarios.

Preguntas sobre asesoramiento legal, deberes de los corredores.

Los abogados actuales de Hoffmann y Lim cuestionan cómo hipotecas como estas podrían pasar por alto a un corredor de hipotecas y un abogado.

En Ontario, cuando se lleva a cabo una transacción hipotecaria con un valor superior a $75,000, tanto el prestamista como el prestatario deben tener abogados separados.

De las hipotecas que el programa Marketplace investigó, no todas pasaron por el mismo abogado, pero en los casos de Hoffmann y Lim, los registros muestran que el abogado que representaba a los adultos mayores en las transacciones hipotecarias era Anant Jain, con sede en Mississauga, y su firma, Anant Jain Law Professional Corporation. .

Ambas familias están demandando y en sus declaraciones argumentan que Jain no brindó el asesoramiento legal independiente adecuado.

En el caso de Hoffmann, su declaración de demanda alega que CCI y otras partes presentaron a Jain a Hoffmann para crear una “apariencia de legitimidad que sabían que no tenía”. También afirma que Hoffmann no quería una hipoteca y no entendía la hipoteca.

En un comunicado, CCI dijo que el abogado no tiene conexión con la empresa y que fue referido por el corredor hipotecario.

“Está bastante claro que si está firmando un préstamo hipotecario del 25 por ciento contra su propiedad… habría algunas preguntas importantes que un abogado le haría”, dijo Weedon. “En este caso, eso no se hizo”.

Marketplace tiene conocimiento de dos personas mayores adicionales con hipotecas de CCI con un interés del 25 por ciento que también fueron representados por Jain y su firma que han nombrado a Jain en sus demandas. Todos alegan negligencia profesional.

En sus declaraciones de defensa, Jain niega haber actuado mal y dice que sus clientes entendieron los documentos y que actuó con diligencia y de buena fe.

Marketplace contactó a Jain para una entrevista, pero su abogado de inmediato respondió diciendo que no pueden comentar sobre los casos que se encuentran actualmente en los tribunales.

Si bien no figura en todos los mercados hipotecarios revisados, los documentos muestran que en los casos de Hoffmann, Lim y Hamilton, había un corredor hipotecario común involucrado, Centum Mortgage Smart Inc., cuya oficina central registrada figuraba en Brampton, Ontario.

Los corredores hipotecarios tienen el deber fiduciario de encontrar la hipoteca más adecuada para sus clientes, como se describe en la Ley de Corredores, Prestamistas y Administradores Hipotecarios de Ontario.

“La responsabilidad es encontrar un producto que satisfaga las necesidades del prestatario”, dijo Maurice Pilon, un abogado contratado por la familia de Lim para pelear su caso en los tribunales.

Tanto Hoffman como Lim están demandando, diciendo que Centum Mortgage Smart Inc. no cumplió con sus deberes.

La demanda de Hoffmann alega que la corredora trabajó “en conjunto” con los otros involucrados para facilitar la transacción hipotecaria.

En presentaciones legales, Centum Mortgage Smart Inc. dice que no está involucrada en ventas de puerta en puerta.

En un comunicado enviado por correo electrónico a Marketplace, el corredor principal de la compañía, Kamal Dhillon, dijo que la correduría no está involucrada en ningún fraude y que los acuerdos hipotecarios fueron cerrados por firmas de abogados prominentes donde se hizo una divulgación completa de las hipotecas a los clientes “varias veces sobre los detalles de la hipoteca”.

Dhillon también dijo que “los clientes optaron por consolidar las deudas existentes de alta tasa con estas hipotecas”, y que los clientes se consideraban de alto riesgo y una hipoteca privada era la única opción.

La Autoridad Reguladora de Servicios Financieros de Ontario (FSRA), una agencia reguladora independiente que supervisa a los corredores hipotecarios, dijo en un comunicado por correo electrónico que “actualmente está revisando las preocupaciones sobre la conducta de las personas patrocinadas por [Centum Mortgage Smart Inc.]”.

Marketplace se acercó a Centum Financial Group para preguntar si la red hipotecaria nacional estaba al tanto de las acusaciones contra su licenciatario, Centum Mortgage Smart Inc., su presidente dijo en un correo electrónico que los licenciatarios de Centum son de propiedad independiente y están operados por un corredor autorizado. Agregó que la compañía está “profundamente preocupada” por la situación y está “terminando” su relación con la corredora. También señaló que cada oficina es una empresa privada con un corredor con licencia que tiene responsabilidades regulatorias en su provincia y que licencia los servicios y la marca de la red.

El centro de defensa quiere la prohibición de gravámenes residenciales, algunas ventas puerta a puerta
No está claro quién está finalmente detrás de todo este esquema. Hay muchas compañías diferentes, como otros prestamistas privados, corretaje de hipotecas, abogados y personas que llamaron a las puertas de las personas mayores mencionadas en juicios en todo Ontario con múltiples acusaciones similares.

Karen Steward, abogada litigante del personal de ACE, dice que su organización comenzó a investigar este esquema general después de recibir llamadas telefónicas al respecto en el verano de 2022.

ACE quiere que el gobierno provincial prohíba los gravámenes sobre las propiedades residenciales, “dado el abuso desenfrenado del sistema”, dijo Steward en un correo electrónico.

La organización también quiere que el gobierno prohíba todas las ventas puerta a puerta de productos y servicios que excedan los $50.

El gobierno de Ontario prohibió las ventas puerta a puerta de algunos electrodomésticos, incluidos ciertos productos para la calefacción (HVAC) en 2018, pero solo se refiere a ciertos servicios y no hay un límite actual de dólares en los servicios ofrecidos.

En un comunicado por correo electrónico, el Ministerio de Prestación de Servicios Públicos y Comerciales de Ontario, el ministerio responsable de regular los gravámenes y las ventas puerta a puerta, dijo que se toma “muy en serio” los asuntos de protección al consumidor y que ya ha comenzado las consultas sobre un plan integral, revisión de la Ley de Protección al Consumidor, que incluye propuestas sobre protecciones nuevas y más sólidas para los consumidores, y consultas sobre cuestiones relacionadas con el uso de NOSI por parte de las empresas.

También proporcionó este enlace (https://www.onland.ca/ui/) donde los habitantes de Ontario pueden verificar su título de propiedad para ver si se han colocado gravámenes sobre sus hogares.

Consejos para no ser víctima de este esquema

La Oficina de Fraudes Graves de la OPP quiere que el público esté al tanto de este ardid y proporcionó algunos consejos y señales de alerta que debe tener en cuenta.

Responda a su puerta solo si está esperando un invitado.

Cuelgue a las llamadas telefónicas no solicitadas.

Nunca comparta información personal o copias de facturas o estados financieros.

Tómese el tiempo para entender lo que está firmando, haga preguntas y/o consulte con familiares o amigos de confianza.

Nunca firme documentos en blanco.

Controle regularmente a la familia u otras personas que puedan ser vulnerables a las personas persuasivas y persistentes.

Señales peligrosas para tener en cuenta:

Le dicen que ha ganado una demanda colectiva o que califica para una subvención de “hogar ecológico” y que el dinero solo se puede usar para hacer renovaciones o agregar más equipos.

Una empresa financiera se acerca a usted, ofreciéndole ayudarle a salir de pagos o consolidar tu deuda.

Se siente presionado por el contratista para que las renovaciones comiencen de inmediato.

Las renovaciones son de mala calidad y quedan sin terminar.