4 años después del plan Housing Now de Toronto, no hay una sola unidad asequible nueva en la ciudad

4 años después del plan Housing Now de Toronto, no hay una sola unidad asequible nueva en la ciudad

– Cuando Toronto lanzó su ambiciosa nueva estrategia de vivienda en 2019, su objetivo era transformar valiosos terrenos propiedad de la ciudad en 10.000 viviendas asequibles, pero más de cuatro años después, no se ha excavado ni una sola pala.

TORONTO.- Housing Now fue diseñado para convertir propiedades excedentes de propiedad de la ciudad, como estacionamientos, en nuevos desarrollos de viviendas, con un mínimo de un tercio de esas unidades asequibles o a no más del 80 por ciento del alquiler de mercado.

Las primeras 11 propiedades, todas cercanas a los nodos de tránsito, se identificaron desde el principio. El plan era construir y devolver los proyectos a las agencias de vivienda alineadas con la ciudad para su administración dentro de cuatro años a través de un proceso de aprobación acelerado.

Hasta ahora, eso no ha sucedido. Ahora, algunos desarrolladores culpan a lo que llaman el oneroso proceso de aprobación de la construcción de la ciudad, incluido el Toronto Green Standard (TGS), que agrega varios niveles de nueva regulación, además del código de construcción provincial.

“Lo llamamos ‘Vivienda posterior’ o ‘Vivienda tal vez'”, dijo Richard Lyall, del Consejo de Construcción Residencial de Ontario (RESCON). “No es una sorpresa, de una manera triste”.

Desde 2019, la lista original de 11 sitios propiedad de la ciudad ha aumentado a 21. Pero hasta ahora, la ciudad solo ha contratado seis de esos proyectos con desarrolladores.

La pandemia es en gran parte culpable, dice la agencia de la ciudad
Aun así, CreateTO, la agencia de la ciudad que supervisa Housing Now, niega que haya habido algún problema para que los desarrolladores se unan.

“No hay ningún problema en términos de nivel de interés en la mayoría de nuestros sitios”, dijo Vic Gupta, director ejecutivo de CreateTO, “porque son sitios realmente sólidos y orientados al tránsito donde los desarrolladores ven una oportunidad de obtener su pequeño retorno. ”

Dijo que la razón por la que los proyectos no han evolucionado tan rápido como se esperaba tiene que ver con la pandemia. El consiguiente aumento en los costos de los materiales de construcción y las tasas de interés han hecho que los proyectos sean mucho más difíciles de financiar para la ciudad, dijo.

También culpó al Proyecto de Ley 23 de la provincia, que niega a las ciudades la capacidad de cobrar tarifas de desarrollo en proyectos de vivienda asequible.

Gupta predijo que la construcción en tres de los sitios, en Bloor Street y Kipling Avenue, Wilson Heights Boulevard y Merton Street, comenzará antes de finales de este año.

Paul De Berardis, director de innovación en la construcción del Consejo de Construcción Residencial de Ontario, estuvo de acuerdo en que el financiamiento ha ayudado a ralentizar Housing Now.

La ciudad no se hace ningún favor a sí misma: consejo de construcción
Pero también dijo que la ciudad no se está haciendo ningún favor.

“No hay claridad sobre cuándo estos proyectos realmente pasarán al permiso de construcción y la construcción”, dijo. “Entonces, hay mucha incertidumbre allí, y también solo algunos de los requisitos adicionales que vienen con los proyectos de la ciudad, algunos de los niveles más altos del Estándar Verde de Toronto que deben cumplirse”.

El Toronto Green Standard, presentado en 2010, enumera aproximadamente 20 medidas que los constructores deben cumplir para poder construir en la ciudad.

Incluyen cosas como instalar estaciones de carga de vehículos eléctricos en cada lugar de estacionamiento, agregar techos verdes o paneles solares y usar ventanas y puertas que ayuden a regular la temperatura interior, medidas que pueden ser especialmente costosas para los constructores y, eventualmente, para los compradores.

Aunque esos estándares son, en algunos casos, voluntarios en propiedades privadas, todos son obligatorios en proyectos municipales como Housing Now.

Reglas nuevas y más estrictas
Y la lista de requisitos de TGS recientemente se hizo más larga, y ahora se espera que los constructores tengan en cuenta lo que los requisitos llaman “emisiones incorporadas”. Incluyen las emisiones producidas cuando se fabrica un material de construcción en particular, por ejemplo, durante la fabricación de una viga de acero o de hormigón para cimentaciones.

Pero Gupta niega que cumplir con estándares verdes nuevos y más altos esté cojeando a los desarrolladores.

“Nuestros sitios, según las indicaciones del consejo, tienen el estándar de nivel más alto del Toronto Green Standard, por lo que nuestros sitios están más cerca de cero neto”, dijo. “Es un pequeño costo adicional, pero nuevamente los postores lo saben a medida que avanzan en estos proyectos”.

Gupta dijo que la ciudad acordó inicialmente algunos contratos con los desarrolladores. Pero ahora, varios años después, descubre que pagar a esos desarrolladores es un desafío gracias a las crecientes tasas de interés, los mayores costos de construcción y la falta de ayuda del gobierno federal y sus agencias.

Esa, sostiene, es la razón por la que los proyectos han tardado en despegar.

“Nada es perfecto, pero diré esto: nuestros proyectos tienen retornos muy, muy escasos para el desarrollador”, dijo. “Son rendimientos de tres y tres cuartos, cuatro y un cuarto por ciento. Eso no es un gran retorno para que ellos asuman todo el riesgo.

El modelo Housing Now exige que un mínimo del 33 por ciento de las unidades construidas sean propiedad de la ciudad y estén operadas por agencias de la ciudad, mientras que el resto del proyecto, incluidos los espacios comerciales y las unidades de condominio, se dejaría en manos de los desarrolladores.

“Los números tienen que funcionar para ellos”, dijo Gupta refiriéndose a los resultados finales de los desarrolladores. “Esperemos que el gobierno federal y provincial también den un paso al frente”.

La semana pasada, el ayuntamiento acordó presionar a los gobiernos federal y provincial para que agreguen más fondos a Housing Now.

Densidades demasiado bajas, dicen algunos
Mark Richardson, líder técnico de HousingNowTO.com, dijo al concejo municipal que las densidades de los proyectos de Housing Now son demasiado bajas para que sean económicamente viables. Los sitios, con su fácil acceso al tránsito, son muy valiosos y hay “un grupo limitado de desarrolladores” con bolsillos lo suficientemente profundos como para asumir proyectos tan importantes.

“Solo el sitio, en la estación de metro Wilson, 1400 o 1500 unidades, es un proyecto de $ 700 u 800 millones”, dijo Richardson. “La ciudad no tiene tres cuartos de mil millones de dólares en el bolsillo para gastar en estas cosas… Tenemos que aprovechar los préstamos federales. Tenemos que aprovechar la comunidad de desarrollo privado”.

Richardson dijo que es necesario aumentar la densidad de condominios y tiendas minoristas para que los proyectos sean más aceptables para los desarrolladores.

Pero estuvo de acuerdo con Gupta en que los estándares ecológicos más estrictos que se aplican a proyectos como Housing Now no son un costo adicional importante para los desarrolladores.

La Asociación de Desarrollo de la Industria y la Tierra de la Construcción, que habla en nombre de los desarrolladores en todo el GTA, desafía esa afirmación. Estima que los estándares ecológicos están agregando entre un 10 y un 15 por ciento al costo de una construcción.

Mientras tanto, Lyall de RESCON dijo que la industria de la construcción necesita más consultas entre los burócratas de planificación y los constructores.

“Hay un fanatismo”, dijo. “Y existe la creencia de que la industria puede absorber casi cualquier cosa, y la industria pagará por ello, no el consumidor.

“Pero es el consumidor quien paga por ello al final del día”.