Cuánto se han disparado los alquileres en las mayores ciudades de América Latina y qué posibilidades hay de que bajen
Cuánto se han disparado los alquileres en las mayores ciudades de América Latina y qué posibilidades hay de que bajen
Menos personas están comprando viviendas en la región y más están rentando.
- Para muchas personas se ha vuelto una misión imposible encontrar una vivienda para alquilar por la escalada de precios en América Latina y otras partes del mundo.
Con las cicatrices que ha dejado la ola inflacionaria mundial, los salarios han perdido poder adquisitivo, mientras el costo del crédito ha aumentado a niveles récord.
Como es más caro comprar una vivienda con un préstamo hipotecario por el frenético aumento en las tasas de interés, muchos prefieren arrendar y eso empuja el precio de los alquileres hacia arriba.
Aunque los mayores aumentos han ocurrido en el último año, la tendencia alcista comenzó al terminar la pandemia de covid-19.
“Una parte de los precios altos se explica como una recuperación después de su caída durante la pandemia”, anota Vinicius Oike, analista del Grupo QuintoAndar.
“Los precios bajaron y subieron siguiendo la forma de una U”, apunta.
Pero hay ciudades, apunta, donde los valores sí han escalado mucho más arriba de una simple recuperación.
La demanda por alquileres ha aumentado porque, entre otras cosas, la gente compra menos casas.
Según los datos que maneja QuintoAndar, considerando los precios publicados en los avisos de plataformas online, entre marzo de 2022 y marzo de 2023, el costo promedio de arrendar un departamento subió en Buenos Aires 126%, en Ciudad de México 12%, en Sao Paulo 11,2%, en Quito 10,9%, en Ciudad de Panamá también 10,9% y en Lima 6,3%.
“Es la ley de la selva”
Con una inflación interanual de casi 109%, Argentina es el país más afectado del Cono Sur.
“Me cuesta muchísimo pagar el alquiler”, cuenta Paula Serenelli, jefa de hogar de 35 años que vive junto a su hijo en Villa Lugano, Buenos Aires.
“El año pasado me lo subieron 90% y este año vendría otro aumento mayor. Esto es una barbaridad”.
Algo parecido le ocurrió a Gastón Levy, de 38 años, que vive en Palermo, una zona de Buenos Aires con alto poder adquisitivo donde no es extraño que la renta supere la subida de la inflación.
A Paula Serenelli le subieron el alquiler un 90% en Buenos Aires.
“A mi me subieron 87%, que es bueno si lo mirás con respecto a la inflación que fue más alta”, dice. “Pero otra gente cae en el típico aumento del 60% cada seis meses”.
Si bien existe una ley que regula el mercado de los alquileres, “en la práctica no funciona”, dice Gervasio Muñoz, presidente de la Asociación de Inquilinos. “Es la ley de la selva el alquiler en Argentina”.
Gastón Levy está pagando un 87% más de alquiler. Cuenta que, pese a todo, es más bajo que la inflación.
Expertos pronostican que en la medida que no baje la inflación del país, tampoco bajarán los precios de la renta en Buenos Aires.
En el resto de las mayores economías de la región, la escalada inflacionaria está golpeando con fuerza a las familias, pero muy lejos de los dramáticos niveles que experimenta Argentina.
“Estoy buscando para rentar y está difícil”
En México, donde la inflación ha estado rondando el 10%, el precio de las rentas en la capital ha seguido una tendencia similar o un poco superior al aumento general del costo de vida.
“Las rentas se han ajustado entre un 10% y un 15% promedio”, dice Leonardo González, analista inmobiliario de la firma propiedades.com, refiriéndose al aumento de los valores.
El incremento de precios se explica, según González, por el aumento general de la inflación, una menor demanda por créditos hipotecarios (lo que hace que más personas busquen alquilar) y una creciente preferencia por las viviendas con más espacio para trabajar desde casa.
En Ciudad de México la renta ha subido entre un 10% y un 15%.
En barrios muy específicos de la capital, donde viven personas con mayor poder adquisitivo, los incrementos en el precio de la renta han subido a niveles de hasta 40%, cuenta el experto.
Esa escalada se relaciona con la llegada de los “nómadas digitales” que, en muchos casos, reciben salarios en dólares.
Los barrios más céntricos se están “gentrificando”, dice Óscar García, quien vive en Colonia del Valle y cuyo departamento subió un 30%.
“Estoy buscando para rentar y está difícil”, cuenta, porque han llegado muchos extranjeros que pueden pagar altos precios y hay viviendas que se rentan exclusivamente para Airbnb.
Las proyecciones de expertos apuntan a que el precio de la renta en Ciudad de México seguirá aumentando.
“2023 se va a caracterizar por una tendencia alcista de precios. Proyectamos un aumento promedio del 12%”, dice González, aunque advierte, depende mucho de qué pase con la inflación general del país.
En otras capitales de Latinoamérica los aumentos en el precio del alquiler han sido menores.
Menos que el IPC
Cuando se renueva el contrato de arriendo en Colombia, el precio debería subir según la tasa de inflación registrada en diciembre del año inmediatamente anterior.
Si esa norma se cumpliera siempre, entonces los valores actuales deberían experimentar una subida del 13%, que fue el IPC (Índice de Precios al Consumidor) de diciembre de 2022.
En Bogotá los arriendos han subido cerca de un 7%, por debajo de la inflación general del país.
Sin embargo, en la práctica, se dan negociaciones que habitualmente no siguen esa tendencia.
El problema, señalan quienes se dedican al negocio de la renta, es que muchas veces salen perdiendo los propietarios de una vivienda al bajar los precios, especialmente cuando el arriendo es fundamental para sus ingresos.
“Para muchas personas lo que reciben del arriendo es su pensión”, cuenta Liliana Báez, agente inmobiliaria independiente en Bogotá.
“Nos ha tocado hacer acuerdos con los arrendatarios y no subir el IPC completo”, explica.
Para algunas personas el arriendo que reciben por su vivienda es un ingreso fundamental.
La otra cara de la moneda son los arrendatarios que no tienen cómo pagar una subida del 13% en el precio de su alquiler.
Finalmente la negociación es la que define el aumento de precio real, señala Sergio Olarte, economista principal del banco Scotiabank Colpatria.
Aunque el Departamento Administrativo Nacional de Estadística, DANE, no ha publicado datos de precios de arriendos separados por ciudades, Olarte estima que Bogotá ha seguido la tendencia a nivel nacional, con un incremento cercano al 7%.
El comportamiento de los precios a futuro dependerá en gran medida de lo que ocurra con la inflación general del país.
El boom de los microapartamentos
Entre las megaciudades de Latinoamérica está Sao Paulo, el mayor centro comercial y financiero de Brasil.
Ahí el valor de los arriendos ha subido cerca de un 11% en el último año, según la empresa Grupo QuintoAndar.
En Sao Paulo se arriendan apartamentos de 20 metros cuadrados en zonas céntricas.
Después de la pandemia, se produjo una especie de boom de las propiedades en Sao Paulo, tanto en el mercado de venta como en el de alquileres.
Las personas, especialmente los más jóvenes, se han volcado a conseguir los llamados microapartamentos, que pueden tener hasta menos de 30 metros cuadrados y que suelen estar construidos cerca de las estaciones de metro.
Estos microapartamentos, pese a tener un mínimo espacio habitacional, son costosos porque los clientes prefieren pagar por una buena ubicación que les permita evitar los atascos en el tráfico.
Y mirando hacia el futuro, los expertos plantean que es probable que su valor continúe aumentando por la falta de suelo disponible para construir en las zonas más apetecidas.
El valor de los arriendos ha subido cerca de un 11% en Sao Paulo.
Si hay pocos terrenos disponibles y mucha demanda, el resultado es un aumento en los valores de la venta y el alquiler.
“Es casi imposible que los precios no sigan subiendo”
Pese a la crisis política y económica que atraviesa Perú, los precios en el mercado de alquileres en Lima no han caído.
La subida es menor en comparación a otras ciudades latinoamericanas, pero la tendencia promedio continúa al alza, a pesar de las grandes diferencias que existen entre un distrito y otro.
“Durante este año todos los distritos están en precios por arriba de la pre-pandemia”, explica Luciano Barredo, gerente de Marketing de la empresa Grupo Navent.
En Lima los precios están más altos que antes de la pandemia.
Al analizar los precios ofrecidos en los anuncios de alquiler, la subida promedio del último año en Lima llega a un 6,3%.
Sin embargo, señala Barredo, el valor publicado en los anuncios suele bajar producto de las negociaciones.
Entonces, teniendo eso en mente, la subida en Lima se acerca más bien a un 2,8%, explica el especialista.
En este fenómeno, argumenta, influyen factores como la inflación general -que el año pasado cerró en un 8%-, la baja en la venta de casas por las altas tasas de interés en los créditos hipotecarios, el tipo de cambio y el contexto político del país que ha generado incertidumbre.
En Lima el aumento de precios ha sido más moderado que en otras capitales.
A este panorama también se suma que “en Lima Metropolitana hay muy pocos terrenos disponibles y los materiales de construcción han subido mucho de precio después de la pandemia”, dice Barredo.
En ese contexto, “es casi imposible que los precios no sigan subiendo”.
Santiago: por debajo de la inflación
Con un nivel de inflación cercano al 10% en abril, el valor de los alquileres no ha seguido esa tendencia en la capital de Chile.
“El precio del arriendo creció mucho menos que la inflación”, dice Daniel Serey, gerente de Estudios del portal inmobiliario TOCTOC.
Santiago es la capital donde menos ha subido el arriendo entre las grandes economías de la región.
“Para el bolsillo de las personas el metro cuadrado de arriendo subió un 2,1%, pero si lo miramos desde otro punto de vista, el precio en realidad cayó”, afirma Serey.
¿Cómo se explica esa divergencia? El analista argumenta que en Chile muchos arriendos se fijan en relación a cuánto sube o baja una unidad de medición llamada Unidad de Fomento, más conocida como la UF.
Entonces, “si corregimos el precio del arriendo por la inflación y lo pasamos a UF, en realidad el precio cayó 9,5%”.
Como sea que se miren los números, el punto es que en Santiago el valor de los alquileres no ha subido como está ocurriendo en otras capitales.
“El precio del arriendo no está subiendo en este minuto porque la situación habitacional está compleja”, comenta Serey.
“El mercado de la vivienda en Chile está sometido a una presión muy fuerte porque hay un déficit habitacional muy grande. Estamos viviendo un fenómeno de explosión de la vivienda informal, de los campamentos”, agrega.
“La situación económica está más frenada. Menos gente compra vivienda y lo único que les queda es recurrir al mercado del arriendo”, dice el analista.
El mercado del arriendo “debería enfriarse”, proyectan algunos expertos.
Mientras las constructoras sigan creando nuevos proyectos, los precios van a estar contenidos, agrega. Pero si la industria deja de construir viviendas al ritmo que lo ha hecho hasta ahora, los precios van a subir.
En el caso de las ciudades latinoamericanas donde el valor de los arriendos ha subido velozmente, Vinicius Oike proyecta que “el mercado debería enfriarse” este año y el próximo, en la medida en que el crecimiento económico será menor.
Mucho dependerá de cómo evolucione la combinación del crecimiento, la inflación y las tasas de interés en cada país, además de las novedades económicas que puedan llegar desde el frente externo.
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