Los propietarios “financiarizados” pueden estar contribuyendo al aumento de los alquileres en Canadá
Los propietarios “financiarizados” pueden estar contribuyendo al aumento de los alquileres en Canadá
- Según datos de Rentals.ca, los alquileres en todo el país han aumentado un 22% en 2 años
Starlight Investments es el mayor propietario de Canadá, con más de 54.000 unidades en todo el país y 68.000 a nivel mundial. Starlight recibió la aprobación de la Junta de Propietarios e Inquilinos de Ontario para aumentar el alquiler por encima de las pautas provinciales dos veces en los últimos dos años. Alibi dice que esto hace que su unidad ya no sea asequible para él.
“No se les debería permitir que se salgan con la suya. Siguen viniendo a tomar y tomar y tomar”, dijo.
Alibi, que vive con su esposa y tres hijos, dice que el alquiler de su unidad de tres habitaciones ahora es de $ 1,761 por mes, frente a los $ 1,472 en diciembre de 2019, el año en que Starlight compró el edificio. Las unidades de una habitación que desde entonces han quedado vacías comienzan en $ 2,428 por mes.
Alibi dice que tiene que contraatacar.
Él y docenas de otros inquilinos de su edificio y de dos edificios adyacentes (incluidos los de 71, 75 y 79 Thorncliffe Park Drive en el norte de Toronto) han unido sus fuerzas en una huelga de alquileres desde mayo de 2023 para protestar contra los aumentos superiores a los recomendados (AGI, por sus siglas en inglés) después de que se emitiera el segundo a los inquilinos a principios de ese año.
Lo que están viviendo Alibi y los demás no es una anomalía. Según los datos de Rentals.ca, los alquileres han aumentado en todo Canadá un 22 por ciento en solo dos años.
Starlight Investments también forma parte de una tendencia creciente en todo Canadá: el “arrendador financiarizado”, cuyo modelo de negocio permite a los inversores externos compartir los beneficios de las viviendas de alquiler.
Algunos inquilinos y expertos en vivienda creen que este modelo está provocando un aumento de los alquileres en todo Canadá, ya que la presión para aumentar el valor para los accionistas se convierte en la máxima prioridad y estas empresas amplían su participación en el parque de alquileres del país.
Alquileres en aumento
Según una investigación de Martine August, experta en vivienda de la Universidad de Waterloo, las mayores empresas financieras poseen en conjunto cerca de 400.000 suites, casi el 20 por ciento de las unidades multifamiliares de alquiler construidas especialmente en Canadá. Esto representa un aumento respecto de cero a mediados de los años 90.
August dice que el modelo de negocio a menudo lleva a estos propietarios a reducir los costos de los edificios y encontrar formas de aumentar los alquileres mediante ingresos brutos ajustados o desalojos. Debido a las normas de descontrol de vacantes, una vez que una unidad está vacía, el propietario puede aumentar el alquiler tanto como quiera.
“Las empresas financieras están aumentando los alquileres más que otros tipos de propietarios. En promedio, después de que una empresa financiera adquiere un edificio, aumenta la tasa de presentación de desalojos por tres”, dijo August, “la triplican”.
Según la investigación de agosto, los propietarios financiarizados compraron el 90 por ciento de todas las propiedades de alquiler que salieron a la venta en Toronto en 2020.
“Realmente están consolidando la propiedad y, como resultado, los alquileres están aumentando”, dijo.
En una declaración, Penny Colomvakos, vicepresidenta de operaciones residenciales en Starlight, dijo que las unidades de la empresa “representan solo una fracción del total del mercado de alquiler de viviendas construidas especialmente, y la mayoría de nuestras suites se alquilan al mismo precio o por debajo de los alquileres promedio [de la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda] para apartamentos construidos especialmente”.
La industria dice que proporcionar viviendas sumamente asequibles no es su trabajo.
“No tenemos la tarea de construir viviendas sumamente asequibles o sociales. No podemos estar allí. Estamos en el negocio. Tracemos una línea entre estos dos”, dijo Michael Brooks, presidente de Realpac, una organización que representa a muchos de los propietarios más importantes de Canadá, incluido Starlight.
Cómo funciona
Las personas pueden invertir en empresas como Starlight a través de fondos de pensiones, como PSP Investments, y otros fondos de capital privado. Starlight posee una gran cantidad de espacio comercial en Canadá y en todo el mundo, pero la mayor parte de su negocio inmobiliario es residencial, por lo que una gran parte de las ganancias proviene de los ingresos por alquiler.
August dice que a estos propietarios a menudo les gusta comprar edificios antiguos, porque es más barato que una construcción nueva y el potencial de ganancias es mayor, especialmente si los edificios están llenos de inquilinos que pagan alquileres por debajo del mercado.
La propia literatura de Starlight para accionistas describe un modelo en el que buscan “stock más antiguo” y, en algunos casos, han visto aumentar los alquileres “hasta $ 411 por unidad”.
Según la investigación realizada por Steve Pomeroy, profesor y asesor especial del Canadian Housing Evidence Collaborative en la Universidad McMaster en Hamilton, entre 2011 y 2021, Canadá perdió más de 550.000 unidades de alquiler asequibles.
¿A dónde fueron?
“En su mayor parte, siguen ahí, pero ya no son asequibles. Los alquileres simplemente han subido más allá de ese umbral de asequibilidad”, dijo Pomeroy.
Esto es lo que Alibi ve que está sucediendo en su edificio.
“Este edificio solía ser asequible. No tiene nada de especial”, dijo. “Ya no es [asequible]”.
El pasado mes de junio, la Junta de Propietarios e Inquilinos de Ontario falló a favor de la solicitud de Starlight Investments de aumentar los alquileres por encima de las pautas provinciales, que actualmente permiten un aumento del 2,5 por ciento cada año.
La empresa dice que está siguiendo todas las leyes provinciales para conseguir los AGI, que ayudan a cubrir los costes relacionados con la lucha contra el envejecimiento de la infraestructura de sus edificios.
En un correo electrónico a CBC, Colomvakos de Starlight escribió: “El AGI se limita a las inversiones completadas de naturaleza estructural en reparaciones de balcones y edificios, así como a la modernización de la iluminación y el reemplazo de bombas de refuerzo para la seguridad y la comodidad de los residentes”.
El correo electrónico también decía: “Starlight Investments ha realizado inversiones de capital para garantizar que la infraestructura envejecida de 71, 75 y 79 Thorncliffe Park Drive pueda seguir siendo un lugar seguro y acogedor para que más de 1.000 residentes puedan llamar hogar”.
Alibi y sus compañeros en huelga de alquiler dicen que no deberían ser responsables de pagar el mantenimiento del edificio a costa de su propia vivienda.
“Todo lo que hacen en nuestras unidades se hace de forma barata, pero quieren que paguemos más”, dijo Alibi. “No tiene sentido”.
Muchos de los inquilinos que están en huelga en el edificio de Alibi y sus alrededores se enfrentan ahora a solicitudes de desalojo de Starlight. Estos inquilinos dicen que están apelando la decisión de la Junta de Propietarios e Inquilinos y que continuarán con su huelga de alquileres hasta nuevo aviso.
“Si pudiéramos irnos y encontrar un lugar más barato y seguro para vivir, lo haríamos”, dijo Alibi. “Pero no hay ningún lugar al que ir. Ningún lugar en absoluto”.
Lo que está sucediendo en todo Canadá
Sandra McCrone, que alquila en un edificio de Calgary propiedad de otro propietario financiarizado, Avenue Living REIT (que significa fideicomiso de inversión inmobiliaria), dijo que ha experimentado de primera mano algunas de esas estrategias de gestión para ahorrar costos.
“Tan pronto como compraron el edificio, se deshicieron del guardia de seguridad de patrulla a pie, dejaron de regar las plantas y se deshicieron de los contenedores de basura cuando realmente necesitábamos más”, dijo McCrone.
“Pero lo primero que hicieron cuando tomaron el control fue aumentar los alquileres”.
No hay controles de alquiler en Alberta. McCrone dijo que el alquiler de su unidad pasó de $1,340 al mes en enero de 2021 a $1,985 al mes en la actualidad. Vive con cajas llenas y dice que tiene el temor constante de que el próximo aumento sea el que la obligue a irse.
McCrone está tratando de organizar un sindicato de inquilinos con la esperanza de lograr que Avenue Living REIT detenga los aumentos de alquiler.
En una declaración a CBC, Avenue Living REIT dijo que el edificio tiene cámaras de video en lugar de patrullas de seguridad a pie, revisadas por un equipo de operaciones, y que se ha agregado la eliminación de desechos en áreas de alto tráfico.
También reconoció la mayor presión de precios de la oferta y la demanda en Canadá y el costo de mantenimiento de los edificios más antiguos.
“Mantener el parque de viviendas existente de alta calidad es esencial para mitigar estas presiones y este mantenimiento requiere una gran inversión de capital para garantizar que podamos extender la vida útil del parque de viviendas existente, al mismo tiempo que brindamos a los residentes viviendas que estén a la altura de los estándares de vida actuales”.
El papel del sector privado
Brooks sostiene que sin los mayores propietarios privados de Canadá, los edificios podrían estar destinados al deterioro.
“El noventa por ciento de los edificios en [Ontario] tienen más de 45 años. Si tu casa tiene 45 años, estás en tu segundo techo, tu segundo juego de ventanas, puerta nueva, nueva caldera, nuevo aire acondicionado”, dijo Brooks. “Es lo mismo con los edificios de apartamentos… Se deprecian y se necesita mucho dinero [para arreglarlos]”.
Brooks dice que no es el papel de la industria garantizar que todos tengan una vivienda.
“El derecho humano a la vivienda es una obligación del gobierno a nivel federal, y he vuelto a los documentos fuente de la ONU sobre esto”, dijo.
“Hemos ofrecido trabajar con el ministro federal de vivienda: definamos esto [el derecho a la vivienda]”, dijo. “¿Qué significa esto para nosotros en el sector privado? No somos una agencia social”.
Pomeroy coincide con Brooks hasta cierto punto y señala que la mayoría de los propietarios, ya sean pequeñas empresas familiares o firmas de capital privado, se comportan de la misma manera.
August sostiene que el alto costo de ser propietario de una vivienda y la falta general de oferta de unidades de alquiler han contribuido a que Canadá sea una opción privilegiada para los inversores en alquiler. La creciente tasa de compras es la principal preocupación de August.
“Esta consolidación les da poder y les da la capacidad de poseer un recurso escaso”, dijo.
Ella dice que con la desregulación de las vacantes en muchas partes de Canadá, existe un gran incentivo para revender unidades para obtener mayores retornos.
Brooks dice que esto es totalmente legítimo.
“Por supuesto que lo harás… Si no lo haces, estás subsidiando el mercado y tus inversores dirán: ‘¿Dónde está el retorno que pensé que estaba obteniendo de esto?'”
¿Hay una solución?
Brooks reconoce que esto puede ser un problema para el mercado de alquiler en general y aboga por programas de apoyo al alquiler por parte del gobierno.
“Se necesitan subsidios para el alquiler”, dijo.
Brooks, Pomeroy y August están de acuerdo en una cosa: el gobierno canadiense debe hacer un mejor trabajo de construcción e inversión en viviendas sociales para los canadienses con ingresos más bajos.
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