Cambios hipotecarios de Ottawa serán un “arma de doble filo”, advierte TD Bank

Cambios hipotecarios de Ottawa serán un “arma de doble filo”, advierte TD Bank

• Los cambios hipotecarios propuestos por Ottawa pueden dar a los compradores de vivienda por primera vez un impulso a corto plazo en la asequibilidad, pero también podrían avivar las vulnerabilidades en la economía canadiense, sostiene un economista de TD Bank.

Rishi Sondhi escribió un análisis de los planes del gobierno liberal para ampliar la disponibilidad de amortizaciones a 30 años para todos los compradores de vivienda por primera vez y en todas las nuevas construcciones, así como para aumentar el límite de precio para las hipotecas aseguradas a $1.5 millones, en comparación con el millón actual. Ambos cambios entrarán en vigor el 15 de diciembre.

Las amortizaciones más largas ayudan a los posibles compradores a calificar para hipotecas más grandes al reducir los costos mensuales de mantenimiento del préstamo.

Para el comprador de vivienda típico, Sondhi estima que las amortizaciones ampliadas a 30 años conducirán a un aumento en el poder adquisitivo de alrededor del nueve por ciento.

Sondhi prevé que el par de medidas destinadas a relajar las condiciones hipotecarias en Canadá ayudarán a estimular la compra de viviendas en la primera mitad de 2025. Espera que tanto las ventas como los precios de las viviendas sean de dos a cuatro puntos porcentuales más altos para fines de 2026, si no fuera por los cambios hipotecarios de Ottawa.

Pero Sondhi le dijo a Global News que, gracias al aumento de los precios vinculado a la propia póliza, el aumento inicial en la asequibilidad vinculado a las amortizaciones más largas se “erosionará por completo” en los próximos dos años.

“Es un arma de doble filo”, dijo. “Obtienen ese impulso a corto plazo para la actividad. Pero al mismo tiempo, la asequibilidad es peor de lo que hubiera sido sin estas políticas, lo que luego limita el impacto”.

Aumentar el límite de la hipoteca asegurada a $ 1,5 millones permitirá que más canadienses accedan a viviendas más caras sin tener que pagar el 20 por ciento por adelantado. El pago inicial de una cantidad inferior a esa para una vivienda permite al comprador optar a un producto asegurado, pero también se considera una hipoteca con una relación préstamo-valor más alta.

El informe de Sondhi estima que aproximadamente una de cada cinco viviendas en Canadá están valoradas actualmente entre 1 millón y 1,5 millones de dólares.

El mayor impacto del límite superior de las hipotecas aseguradas probablemente se sentirá en Toronto y Vancouver, según el análisis de TD Bank, donde se puede encontrar la mayor parte de las viviendas en ese rango de precios.

La ministra de Finanzas, Chrystia Freeland, ha defendido las propuestas liberales como una forma de dar intencionalmente a los compradores de vivienda por primera vez una “ventaja” en el mercado inmobiliario.

Pero para una política que busca estimular la propiedad entre los compradores de vivienda por primera vez, Sondhi escribió que las propuestas “no dan en el blanco”.

Los canadienses que buscan entrar en el mercado inmobiliario por primera vez rara vez tienen los niveles de ingresos necesarios para calificar para hipotecas tan considerables, explicó Sondhi. Según sus cálculos, una familia que quiera comprar una propiedad con un valor de 1,45 millones de dólares necesitaría unos ingresos anuales superiores a 225.000 dólares para poder optar a la hipoteca.

Eso es “un reto para muchas familias, y más aún para quienes compran por primera vez”, afirmó Sondhi.

Las políticas que se traducirán en más hipotecas con una relación préstamo-valor elevada también pueden añadir cierta “fragilidad” al sistema financiero canadiense, argumentó Sondhi en su informe.

Cita una investigación del Banco de Canadá que muestra que una relación préstamo-valor más elevada hace que los propietarios de viviendas sean más propensos a incumplir sus hipotecas.

Los períodos de amortización más largos también afectan a la capacidad de los canadienses para absorber los shocks financieros repentinos, afirma Sondhi. Mientras que aquellos a los que les quedan 25 años o menos de hipoteca pueden alargar esas amortizaciones como forma de mitigar el aumento de las tasas, empezar a partir de los 30 años limita la capacidad de una familia para ampliar el período de amortización y reducir los costes mensuales.

Las medidas que alientan a más canadienses a aceptar préstamos de mayor riesgo podrían intensificar los riesgos para el sistema financiero si una recesión afectara a la economía y los ingresos de los hogares se vieran afectados, dijo.

“Son factores que pueden amplificar una recesión”, dijo. “Sin duda, aumentan la vulnerabilidad del sistema financiero, pero también de la economía en general”.