La pregunta que muchos se hacen: ¿Es mejor comprar o alquilar?

La pregunta que muchos se hacen: ¿Es mejor comprar o alquilar?

– Comprar una propiedad es la mayor adquisición que la mayoría de los canadienses realizarán en su vida. Para muchos, es también su inversión más importante. Pero, desde un punto de vista estrictamente financiero, ¿qué resulta más conveniente: aportar un pago inicial elevado y asumir los costes mensuales más altos que conlleva ser propietario, o seguir alquilando e invertir los ahorros en otro lugar? ¿Quién acaba con más dinero en el bolsillo al final?

Para responder a esta pregunta, se han analizado más de dos décadas de datos históricos sobre precios de la vivienda, alquileres, inflación y tipos de interés en 22 áreas metropolitanas de Canadá, además de la rentabilidad a largo plazo del mercado de valores.

Con estos datos, se ha creado un simulador interactivo. Cada vez que se ejecuta, calcula los gastos mensuales y los beneficios financieros de tres opciones distintas: un propietario con hipoteca a tipo fijo, otro con hipoteca a tipo variable y un inquilino. Cuando los costes mensuales del inquilino son inferiores a los del propietario, ese ahorro se invierte automáticamente en acciones y bonos para generar interés compuesto con el paso del tiempo.

El simulador proyecta estas trayectorias financieras a lo largo de 25 años en 1.000 escenarios diferentes. Algunos escenarios presentan alquileres altos y tipos de interés bajos; otros simulan una inflación media combinada con una baja rentabilidad bursátil.

Los cálculos tienen en cuenta los pagos de la hipoteca, los seguros, los impuestos sobre la propiedad, los costes de mantenimiento, las cuotas de comunidad, el alquiler y los gastos asociados a una futura venta. Cada resultado representa un futuro posible basado en patrones históricos y en las opciones que usted seleccione.

Por supuesto, nadie puede predecir el futuro. Esta herramienta ofrece probabilidades, no garantías, y no debe utilizarse para tomar decisiones financieras importantes. A continuación, una versión simplificada del simulador.

Los precios de la vivienda bajan mientras las acciones suben

El simulador no es perfecto. El pasado no garantiza el futuro y muchos factores macroeconómicos están sujetos a cambios. La población de Canadá está envejeciendo, las perspectivas de inmigración siguen siendo inciertas, una burbuja de la IA podría provocar el desplome de los mercados bursátiles y un sinfín de variables transforman continuamente la economía general y el mercado inmobiliario. Dado que los datos históricos exhaustivos son limitados, la herramienta se basa en los últimos 25 años, lo que significa que no contempla la última gran crisis inmobiliaria de Canadá, ocurrida a principios de la década de 1990. Varios expertos también han señalado que el coste de mantenimiento de una propiedad suele ser superior a lo estimado, especialmente cuando surge una filtración inesperada en el tejado. Además, siendo realistas, pocos canadienses permanecen en la misma vivienda durante un cuarto de siglo.

No obstante, los precios de la vivienda han descendido en los últimos años, mientras que los tipos de interés, los impuestos medios sobre la propiedad y los costes de mantenimiento han aumentado.

Paralelamente, el mercado bursátil ha experimentado un fuerte auge. Una inversión realizada en 2005 tendría hoy un valor aproximadamente siete veces mayor, frente a las tres veces que habría multiplicado su valor una propiedad adquirida en la misma época.

A partir de estos datos, los cálculos revelan una tendencia clara: si se alquila un estudio o un apartamento de un dormitorio promedio y se invierte de forma agresiva el dinero ahorrado al no comprar un piso, existen muchas probabilidades de obtener un mejor resultado financiero.

Sin embargo, al optar por un apartamento de dos o más dormitorios, los números cambian rápidamente. El coste del alquiler absorbe el excedente, lo que hace casi imposible ahorrar e invertir de manera significativa.

De hecho, en muchos casos, el coste mensual del alquiler acaba superando al de la propiedad. El mayor gasto mensual de un propietario es la hipoteca, generalmente pactada a un plazo fijo de cinco años. Ajustado a la inflación, el valor real de dicha cuota disminuye con el paso del tiempo.

Por el contrario, los alquileres casi siempre suben, a menudo por encima de la inflación general. Con el tiempo, ambas curvas se cruzan: el inquilino empieza a pagar más al mes que el propietario, lo que anula su capacidad de ahorro mensual e impide realizar nuevas aportaciones a inversiones.

La ubicación, por supuesto, es determinante. En algunas regiones, comprar un piso supone una menor pérdida económica —tras sumar todos los gastos acumulados— que alquilar una vivienda de dos o más dormitorios. Comprar y vender un piso no garantiza obtener beneficios. Las casas unifamiliares o las viviendas adosadas ofrecen una mayor probabilidad de rentabilidad financiera, pero requieren una inversión inicial mucho más elevada.

«Dos crisis de vivienda en Canadá»
Sin embargo, para millones de canadienses este debate es puramente teórico, y el alquiler es su única opción. La mitad de las parejas en las ciudades que se analizaron no ganan lo suficiente para acceder a un apartamento promedio en su ciudad de residencia; una cifra que se eleva a dos tercios en el caso de una casa.

El panorama es aún más sombrío para el creciente grupo demográfico de hogares con un solo ingreso. La mayoría de los canadienses se ven obligados a alquilar, incluso cuando esta opción resulta menos ventajosa desde el punto de vista financiero.

«Yo diría que existen dos crisis de vivienda en Canadá», afirmó Aled ab Iorwerth, economista jefe adjunto de la Corporación Canadiense de Hipotecas y Vivienda (CMHC).

«Una de ellas es la crisis de vivienda para la clase media: la dificultad de costear un apartamento en ciudades como Toronto, Vancouver y, cada vez más, Montreal, especialmente desde la pandemia. Pero también existe una crisis de asequibilidad para los canadienses de bajos ingresos, quienes realmente necesitan ayuda tan solo para encontrar un lugar donde vivir».

La asequibilidad es uno de los factores que llevan a las generaciones más jóvenes a vivir con sus padres durante más tiempo, según reveló un estudio de Statistics Canada de mayo de 2026. También tienden a consolidar su carrera, formar una familia y comprar una propiedad más tarde en la vida, un fenómeno descrito como «dilatación de las etapas vitales». Y cuando finalmente abandonan el hogar familiar, suelen vivir solos o con compañeros de piso con mayor frecuencia que las generaciones anteriores.

Este retraso en la compra observado entre las generaciones más jóvenes de Canadá puede acarrear consecuencias acumulativas de gran magnitud.

«El momento oportuno lo es todo», afirmó Jean-Philippe Deschamps-Laporte, subdirector del Centro de Estadísticas de Vivienda e Ingresos de Statistics Canada, quien participó en la elaboración del informe. Cuando las generaciones más jóvenes adquieren su primera propiedad más tarde en la vida en comparación con sus padres, esa inversión dispone de menos tiempo para generar rendimientos potenciales.

«Las generaciones más jóvenes podrían obtener unos rendimientos inferiores a los que habrían conseguido si hubieran nacido antes».

Sus propias investigaciones han demostrado que graduarse durante una recesión conlleva consecuencias para el resto de la vida. La misma lógica se aplica a los mercados inmobiliario y bursátil. Si se tiene suerte, se compra cuando los precios están bajos y se vende cuando están altos. Sin embargo, la mayoría de las veces no se puede elegir realmente, señala, ya que todo depende de la etapa vital en la que uno se encuentre.

Entonces, ¿conviene comprar o alquilar?
«Los cálculos realizados son muy útiles para muchos canadienses, pero lo más importante es reflexionar sobre cuánto mejorará realmente tu vida el hecho de ser propietario de una vivienda», comentó James Macek, profesor adjunto de la Escuela de Negocios de la Universidad de Alberta.

Kiana Basiri, profesora adjunta de la Universidad Metropolitana de Toronto, expresó una opinión similar. «En cierto modo, estamos empujando a la gente a comprar una vivienda, aunque eso los deje más ajustados financieramente y menos resilientes, simplemente porque realmente desean ser propietarios», afirmó.

«Damos por sentado que la propiedad es la mejor manera de acumular riqueza a largo plazo, pero creo que hace falta educar más a la gente sobre cómo invertir sus ahorros de otras formas».

Además, cuando las personas se mudan a las afueras en busca de viviendas más asequibles, a veces olvidan tener en cuenta otros gastos, como el mantenimiento de dos vehículos en lugar de pagar el transporte público.

Como señaló Jean-Pierre Lessard, economista y socio de Aviseo Conseil: «En Canadá estamos obsesionados con la propiedad de la vivienda, pero no existe ningún vínculo entre el crecimiento económico de una nación y su tasa de propietarios».

Un punto clave que destacó durante una conferencia en mayo de 2026 fue que, para el hogar promedio de Quebec y Montreal, es posible acumular más riqueza manteniéndose como inquilinos en lugar de convertirse en propietarios.

«Originalmente, las políticas públicas para fomentar la compra buscaban estimular la construcción. Hemos perdido de vista ese objetivo», dijo Lessard. «Debemos volver a un enfoque más racional».

En algunos países, es totalmente normal vivir de alquiler toda la vida. Alemania y Suiza, por ejemplo, son conocidos por tener poblaciones donde más de la mitad de los residentes alquilan, respaldados por normativas sólidas que limitan los aumentos de alquiler y protegen los derechos de los inquilinos.

«En general, necesitamos aumentar considerablemente la oferta tanto de viviendas en propiedad como de alquiler», señaló ab Iorwerth. El desafío, explicó, consiste en equilibrar la oferta con medidas que fomenten la propiedad —como las cuentas de ahorro para la primera vivienda—, las cuales tienden a elevar los precios, garantizando al mismo tiempo que haya suficiente inventario para mantener la asequibilidad de las viviendas.

En junio de 2025, la CMHC publicó un informe en el que proyectaba el inicio de la construcción de unas 250.000 nuevas viviendas al año durante la siguiente década, cuando en realidad se necesita el doble de esa cifra para recuperar la asequibilidad.