Inversores han sido responsables del 30 por ciento de la crisis inmobiliaria y altos precios
Inversores han sido responsables del 30 por ciento de la crisis inmobiliaria y altos precios
- Gran parte de la demanda de vivienda en Canadá proviene de inversores
Si se escucha a los políticos canadienses, la solución a nuestra crisis inmobiliaria parece ser una combinación de reforma migratoria y un esfuerzo hercúleo de construcción a nivel nacional.
Pero Paul Kershaw, profesor de políticas públicas en la Universidad de British Columbia y fundador del grupo de defensa de la asequibilidad Generation Squeeze, dice que el énfasis en aumentar la oferta de viviendas oscurece un tema que es menos probable que los políticos aborden.
Es decir, que nosotros, como país, nos hemos vuelto adictos a los precios de las viviendas en constante aumento, en gran parte porque hemos sido condicionados a ver nuestras casas como activos financieros.
“Hay muchas cosas que debemos hacer [para reducir los precios], y una mayor oferta es una de ellas”, dijo Kershaw. Pero los anuncios de financiación para proyectos de construcción son una “forma de organizar nuestra preocupación por el sistema de vivienda para que no tengamos que… mirarnos en el espejo -especialmente los propietarios de viviendas que han sido propietarios durante mucho tiempo- y decir: ‘¿Cómo estamos? ¿enredado?'”
Dijo que el sistema actual incentiva la extracción de ganancias de los bienes raíces, en lugar de priorizar que todos tengan acceso a una vivienda asequible.
“Necesitamos claridad sobre lo que queremos de la vivienda”, dijo Kershaw. “Y hay que empezar con: ‘No queremos que estos precios sigan subiendo'”.
Efecto especulativo
La mayoría de los canadienses conocen bien la trayectoria de los precios de las viviendas. Según la Asociación Canadiense de Bienes Raíces, en enero de 2005 una casa promedio se vendía por 241.000 dólares. En febrero de 2022, se había más que triplicado, antes de bajar ligeramente a 719.400 dólares en febrero de 2024.
El viernes, Royal LePage publicó un pronóstico que sugería que el precio agregado de una vivienda en Canadá aumentará un nueve por ciento año tras año en el cuarto trimestre de este año.
Mientras tanto, los ingresos en Canadá se han quedado muy por detrás de los costos de la vivienda, de modo que los costos de propiedad de una casa promedio consumen más del 60 por ciento del ingreso familiar medio, según un informe reciente de RBC.
A primera vista, la falta de viviendas asequibles parece una cuestión de oferta: basta con construir más para satisfacer la demanda y los precios bajarán.
Pero parte del problema es la fuente de esa demanda: son cada vez más los inversores.
El Banco de Canadá descubrió que los inversores fueron responsables del 30 por ciento de las compras de viviendas en los primeros tres meses de 2023. Eso representa un aumento del 28 por ciento en el mismo período de 2022 y del 22 por ciento en el mismo período de 2020.
Ese informe también encontró que el porcentaje de compradores de vivienda por primera vez cayó al 43 por ciento en el primer trimestre de 2023 desde el 48 por ciento en los mismos tres meses de 2020.
“Lo que ha estado sucediendo en los últimos 10 años es que la proporción de viviendas compradas por compradores primerizos ha estado disminuyendo, y su participación de mercado ha sido asumida en gran medida por inversionistas”, dijo John Pasalis, presidente de Realosophy Realty, con sede en Toronto.
La definición de inversionista del Banco de Canadá es un comprador que obtuvo una hipoteca para comprar una propiedad mientras mantiene una hipoteca sobre otra casa.
El banco central ha dicho que “durante los auges inmobiliarios, una mayor demanda de los inversores puede aumentar las presiones de oferta e intensificar los aumentos de precios”.
¿Quién está invirtiendo?
Al principio de la pandemia de COVID-19, vimos un aumento en el número de personas que compraban segundas propiedades.
Robert Hogue, economista jefe adjunto de RBC, dice que una combinación de bajas tasas de interés en ese momento y muchas personas con grandes ahorros “alentaron la actividad especulativa”.
Pero no cree que los altos precios actuales sean “sólo un problema de actividad especulativa”.
A menudo se señala a los compradores extranjeros como los principales impulsores de la especulación inmobiliaria, y varias jurisdicciones en Canadá han introducido leyes para neutralizar ese tipo de inversiones.
Pero Pasalis dijo que ese tipo de compradores no tienen una influencia importante en los precios. Los inversores nacionales en el mercado inmobiliario de poca altura están teniendo un impacto mucho mayor.
Dijo que generalmente se dividen en dos categorías: los que compran directamente a los promotores y los que se mudan pero deciden conservar su primera residencia.
“Si se están ampliando o mudándose fuera de la provincia o del país, la primera pregunta que nos hacemos es: ‘¿Podemos mantener nuestra casa actual en alquiler?'”, dijo Pasalis.
“No son inversores activos. Sólo miran el mercado, observan lo rápido que suben los precios de las viviendas. Todo el mundo ve la vivienda como una inversión decente, por lo que la mentalidad de todos es: ¿Por qué debería venderla? ”
Es una de las razones por las que hay menos oferta de vivienda para los principiantes.
Un problema histórico
Comprar una casa tiene una variedad de beneficios. Les da a muchas personas una sensación de logro y la seguridad de saber que no pueden ser desalojadas. También les permite acumular capital, lo que puede ayudar a financiar renovaciones, mudarse a otra residencia e incluso la jubilación.
Muchas familias transmiten propiedades a generaciones posteriores, lo que también hace que ser propietario de una vivienda sea una inversión emocional.
Los precios más altos ayudan a los propietarios de viviendas existentes a aprovechar más el valor líquido de la vivienda y obtener mayores ganancias si deciden vender.
Los gobiernos también tienen interés en los altos valores de las propiedades porque se traducen en mayores ingresos fiscales, dijo Diana Mok, profesora asociada de bienes raíces en la Escuela Lang de Negocios y Economía de la Universidad de Guelph en el sur de Ontario.
No sólo eso, sino que el sector inmobiliario es el mayor contribuyente al PIB canadiense, según Statistics Canada.
“El mercado inmobiliario abarca una gran variedad de sectores: piense en los agentes inmobiliarios, piense en los abogados, piense en la construcción”, dijo Mok. No se trata sólo de “todas las compras y ventas, sino de todo el trabajo que contribuye a la economía”.
Si bien el primer ministro Justin Trudeau ha lamentado públicamente los altos precios, Hogue dijo que no puede imaginar “ningún gobierno que intervenga para reducir los precios de las viviendas como objetivo. No creo que eso sea un ganador desde un punto de vista político”.
Precio de salida
Naama Blonder, arquitecta y urbanista de la firma Smart Density, con sede en Toronto, dice que parte del problema es una obsesión social con la propiedad de la vivienda.
“Creo que muchas personas piensan que cuando hablamos de la crisis de asequibilidad, nos referimos a su capacidad para poseer una casa con patio trasero.
“Para ellos, ‘el precio de ser propietario de una casa nos impide hacerlo, por lo tanto, tenemos una crisis de asequibilidad que debemos resolver’. Tengo una noticia para ustedes… lo que funcionó para nuestros padres no será el modelo para nosotros”, dijo Blonder.
“No tenemos políticos que sean lo suficientemente audaces como para decir: ‘Está más que bien alquilar'”.
El próximo presupuesto federal del martes contendrá sin duda una serie de medidas para abordar la escasez de viviendas. Los anuncios de financiación recientes han respondido al deseo de más viviendas de alquiler, pero la magnitud de la necesidad es abrumadora.
En un informe de 2024, la Corporación Hipotecaria y de Vivienda de Canadá dijo que, a pesar de un número récord de proyectos iniciados entre 2021 y 2023, “este aumento no satisfará la creciente demanda. Como resultado, los mercados de alquiler seguirán siendo ajustados, particularmente en las áreas más caras de Canadá.”
Pasalis dijo que a pesar de toda la preocupación por los precios de la vivienda, no ve que haya ninguna voluntad política para frenar a los inversores. Y se muestra escéptico respecto de los incentivos financieros recientemente anunciados por el gobierno federal para ayudar a los compradores primerizos a ingresar al mercado.
Endeudar aún más a los jóvenes “no es una forma de hacer que la vivienda sea más asequible”, afirmó.
Kershaw, de Generation Squeeze, dice que se requiere un “cambio fiscal” más amplio. Aboga por un impuesto anual sobre la “riqueza inmobiliaria” dirigido a los propietarios del 10 por ciento de las viviendas más valiosas de Canadá como una forma de reducir los precios de la vivienda y al mismo tiempo recaudar fondos para invertir en viviendas asequibles.
“Lo que empezó a suceder en Brisiths Columbia y se extendió por todo el país es que no estábamos satisfechos simplemente con pagar nuestra hipoteca para generar capital. Pensamos: ‘¿Sabes qué? Quiero que el precio de esta vivienda se duplique, triplique o cuadruplique’. ‘”
Cuando los propietarios de viviendas existentes quieren que los precios aumenten más rápido que las ganancias en la economía local “es el momento en que quieren una riqueza inesperada para aquellos que ahora son propietarios que vendrá, por definición matemáticamente, a expensas de la asequibilidad para los que vendrán después”, dijo Kershaw. .
“Ese es el problema en el que nos hemos metido. Y si no podemos tener esa conversación, nunca resolveremos la crisis de la asequibilidad de la vivienda”.
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