Los alquileres en Canadá parecen ser parte de un esquema de fijación de precios

Los alquileres en Canadá parecen ser parte de un esquema de fijación de precios

• Grupos piden a la Oficina de Competencia de Canadá que investigue a fondo las acusaciones de colusión y fijación de precios

Desde 2022, la residente de Toronto, Cynthia Black, dice que se ha enfrentado dos veces a aumentos anuales del alquiler del siete o el 11 por ciento, según el tipo de contrato de alquiler que se le ofreció a su hogar, en dos edificios de Livmore propiedad de GWL Realty Advisors, una división de Canada Life.

Los edificios se construyeron después de 2018, lo que significa que están exentos de los controles de alquiler de Ontario, que actualmente están fijados en un aumento anual del 2,5 por ciento.

“Los aumentos nunca han tenido ningún sentido. Y cuando yo y otros inquilinos nos sentamos y le pedimos [a GWLRA] que dejara de aumentar tanto los alquileres, nos dijeron que utilizan un software llamado YieldStar para ayudar a determinar nuestros alquileres”, dijo a The National de CBC.

Black nunca había oído hablar de YieldStar y dice que no le dio mucha importancia.

“No pude negociar mi alquiler de ninguna manera”, dijo Black.

Pero en junio, dice, YieldStar volvió a aparecer, solo que esta vez fue en las noticias, ya que el FBI estaba investigando a la empresa propietaria, RealPage, y a los propietarios que la utilizan para presuntas colusiones, fijación de precios e inflación artificial de los alquileres en todo Estados Unidos.

Esa investigación finalmente llevó al Departamento de Justicia de Estados Unidos a anunciar una demanda contra RealPage en agosto pasado. En una declaración, el Departamento de Justicia dijo: “Los estadounidenses no deberían tener que pagar más en alquiler simplemente porque una empresa haya encontrado una nueva forma de conspirar con los propietarios para violar la ley”.

El Departamento de Justicia dice que YieldStar permite a los propietarios utilizar “algoritmos matemáticos para alinear sus alquileres”.

El Departamento de Justicia alega además que el software se desarrolla y se vende para permitir a los propietarios “eludir la fuerte competencia en el mercado. Los propietarios que compiten aceptan enviar a RealPage, a diario, su información más sensible y no pública, incluidas las tarifas de alquiler, los términos del contrato de arrendamiento y las vacantes proyectadas. Luego, el algoritmo toma esa información y envía los precios en tiempo real a los propietarios que compiten”.

Según el material promocional de RealPage, “al aprovechar los datos de transacciones de arrendamiento en tiempo real, YieldStar monitorea los cambios de precios a diario, lo que proporciona una mayor precisión para un precio óptimo”.

Black le dijo a CBC News que estaba furiosa cuando se dio cuenta de lo que estaba sucediendo.

“¿Cómo se atreve mi propietario a usar este software que está bajo investigación por fijación de precios en los Estados Unidos?”, dijo.

Software utilizado en Canadá desde 2017
Cuando CBC se acercó por primera vez a GWLRA, que posee miles de propiedades en todo Canadá, a principios de octubre para obtener más información sobre su uso de YieldStar, la empresa no respondió a las preguntas sobre el software. Sin embargo, GWLRA enfatizó que solo ha aumentado los alquileres a una tasa del 3,5 por ciento anual, en promedio, en toda su cartera de bienes raíces.

Pero hacia fines de octubre, el propietario corporativo se comunicó con CBC con una declaración por correo electrónico, diciendo: “Luego de una revisión interna, GWLRA decidió terminar el uso de YieldStar”.

GWLRA no respondió a las preguntas de CBC sobre por qué se tomó esta decisión.

Cynthia Black sigue preocupada por los aumentos de alquiler que ya se han producido. Ella y otras personas en su edificio también han sido parte de una protesta de bandera roja: colgaron banderas de sus balcones para advertir a los inquilinos sobre los aumentos de alquiler.

“Aún necesitamos una investigación”, dijo.

Black es una de los más de cien inquilinos de diferentes edificios que han pedido a la Oficina de Competencia de Canadá que investigue el uso de YieldStar en Canadá, preocupados de que los propietarios lo estén utilizando para inflar artificialmente y fijar los precios de los alquileres en este país.

Los inquilinos y de otros lugares también manifestaron sus inquietudes a la parlamentaria provincial local Bhutila Karpoche, quien luego investigó el problema.

Karpoche dice que descubrió que YieldStar se ha utilizado en Canadá al menos desde 2017, y que los alquileres promedio eran más altos en los edificios que usaban el software. Ella cree que el problema está muy extendido en todo Canadá.

“Lo que estamos viendo es que en las unidades sin control de alquiler donde se usa YieldStar, los alquileres están aumentando a un ritmo muy rápido”, dijo.

También señaló el material de marketing de RealPage de 2017 que destacaba un proyecto piloto en Canadá donde los edificios que usaban YieldStar superaron a un grupo de control en hasta un cuatro por ciento en ingresos por alquiler, “incluso en los lentos meses de invierno”.

“Necesitamos que se tomen medidas rápidamente en este caso, porque parece que se han infringido leyes. La colusión, la fijación de precios y la restricción de la oferta en el mercado son delitos tipificados en la Ley de Competencia y, si se los encuentra culpables, estos propietarios podrían enfrentarse a cargos penales”, dijo Dania Majid, abogada del Centro de Defensa de los Inquilinos de Ontario.

“Todo esto es muy similar a lo que vimos con la fijación de precios del pan hace unos años”, dijo Majid, refiriéndose a los esfuerzos de varios de los principales minoristas de alimentos de Canadá para inflar artificialmente el precio del pan envasado durante un período de 14 años.

Los aumentos de alquileres “pueden resultar abrumadores”, dice el inquilino
GWLRA reconoció haber utilizado YieldStar en una revisión anual de 2017: “Ahora utilizamos un algoritmo en lugar del esfuerzo humano para aprovechar las estrategias de precios en tiempo real que equilibran los factores cambiantes de la oferta y la demanda”.

En su demanda, el FBI alega que los propietarios pueden utilizar Yieldstar para compartir información confidencial sobre alquileres y tasas de vacancia con el fin de maximizar el precio que se cobra por un apartamento determinado.

Majid dijo que la sofisticación de la tecnología no debería distraer de lo que realmente está sucediendo.

“No es muy diferente a si todos estos propietarios que compiten estuvieran sentados alrededor de una mesa discutiendo cómo fijar los precios, lo que claramente se consideraría colusión. Pero en este caso, el software es la mesa”, dijo Majid.

En un edificio sin controles de alquiler, como el Livmore donde vive Cynthia Black, los alquileres se pueden aumentar sin límite anualmente. El uso de esta tecnología también podría tener un mayor impacto en las provincias con controles de alquiler limitados.

En un correo electrónico, GWLRA le dijo a CBC “en comparación con propiedades similares en Toronto, los precios de alquiler en Livmore High Park reflejan la demanda actual del mercado… en esta comunidad altamente deseable”.

En un correo electrónico a CBC, un portavoz de RealPage negó todas las acusaciones del FBI y dijo que “creemos que las reclamaciones presentadas por el Departamento de Justicia carecen de fundamento” y que la empresa tiene la intención de “defenderse enérgicamente contra estas acusaciones”.

El portavoz también dijo que la presencia de RealPage en Canadá es “bastante baja”. La empresa también dijo que está “decepcionada de que, después de varios años de educación y cooperación en los asuntos antimonopolio relacionados con RealPage, el Departamento de Justicia haya elegido este momento para presentar una demanda que busca convertir en chivo expiatorio una tecnología procompetitiva que se ha utilizado de manera responsable durante años”.

Ketan Khanna vive en West22, un edificio propiedad de otro propietario canadiense, Dream Unlimited.

Khanna se encuentra entre los inquilinos que presentaron una queja ante la Oficina de Competencia después de enterarse de que el administrador de la propiedad de su edificio, Rhapsody Living, había estado usando YieldStar.

Los inquilinos de West22, que también se construyó después de 2018 y, por lo tanto, está exento de los controles provinciales de alquiler, también han tenido banderas rojas colgando de sus balcones durante el año pasado.

“Los aumentos de alquiler aquí pueden resultar paralizantes”, dijo Khanna, quien se mudó a su unidad en 2022.

A partir del 1 de noviembre, dice que el alquiler de su unidad de una habitación será de $ 2,568 por mes, frente a poco más de $ 2,344 en 2022. En Toronto, el alquiler actual promedio de una habitación es de $ 2,402, según Rentals.ca.

Dream nunca se ha suscrito a YieldStar.

En una declaración a CBC, Dream dijo que contrata a administradores de propiedades para ayudar a supervisar sus edificios, incluido un administrador de propiedades que ha utilizado YieldStar. Dream le dijo a CBC que le había ordenado a este administrador de propiedades que “interrumpiera el uso de YieldStar” en septiembre.

CBC se comunicó con el administrador de propiedades de Dream, Rhapsody Living, que parece administrar más de 5.000 unidades en todo Canadá, y le preguntó si todavía usa YieldStar. La compañía no respondió a tiempo para esta historia.

Dream dijo que “nuestras decisiones de precios siempre han sido tomadas única y exclusivamente por nuestro equipo de administración en función de nuestro análisis de datos e información públicamente disponibles específicos de nuestros edificios”. La compañía niega que los precios de alquiler se hayan visto afectados de alguna manera por el software.

Financiarización de la vivienda de alquiler
Majid dijo que en Canadá, como en otras partes del mundo, los bienes raíces residenciales se han convertido en “completamente mercantilizados”.

“Es por eso que la tecnología como esta realmente no puede pasar desapercibida”, dijo.

Majid dice que, a medida que los propietarios financieros poseen una participación cada vez mayor del mercado de alquiler, la tecnología que los ayuda a maximizar las ganancias es inevitable, pero también preocupante.

El Dr. William Strange, profesor de análisis económico y política en la Escuela de Administración Rotman, no cree que el concepto de software de alquiler sea intrínsecamente malo, y dice que es una tecnología “que ayuda a que los activos rindan mejor”.

Cree que el software tiene sentido para los inversores en el sector inmobiliario canadiense, a quienes tradicionalmente les ha resultado difícil comprender a la competencia y obtener una imagen completa del mercado de alquiler.

“Si vemos que una empresa utiliza sistemas expertos para hacer mejor su negocio, normalmente no vemos ningún problema con eso”, dijo. “Si hablamos de vivienda, hay muchos proveedores y, por lo general, si tienes muchos proveedores, no tienes que preocuparte por la colusión”.

Pero dijo que está de acuerdo con la evaluación de Majid sobre el uso de YieldStar.

“Si [los supermercados] Longos y Loblaws empezaron a utilizar tecnología que permitiera a los demás ver lo que estaban cobrando, eso podría considerarse colusión. Y, lamentablemente, [YieldStar] parece tener posiblemente colusión incorporada”, dijo.

En el correo electrónico enviado a CBC News, RealPage afirmó que su “software de gestión de ingresos está diseñado específicamente para cumplir con la ley”.